郑州卖小换大时机分析：核心区改善需求可入，远郊需谨慎
一、市场趋势：筑底企稳，结构性分化加剧
整体市场表现
新房市场：2025年郑州新房呈现“核心区稳涨、远郊以价换量”的分化格局。
核心区（郑东新区、金水区）：新房均价2.48万/㎡持平，第四代住宅（得房率超120%）热销，金水区地王项目溢价87%，400万级房源开盘售罄。
远郊区域（中牟、荥阳、新郑）：新房降价明显，如中牟某盘从8500元/㎡降至7200元/㎡仍难卖，月销不足10套；新郑二手房均价6618元/㎡，低周边35%。
二手房市场：连续5个月下跌，1-5月均价累计跌1.43%，8月环比跌0.6%。核心区次新房议价空间小，远郊二手房流动性差，法拍房无人问津。
供需关系
核心区：土地供应减30%，库存低，人口增量12万，产业（金融、科技）及资源（教育、医疗）集中，支撑房价韧性。
远郊区域：土地供应过剩，库存超1200万㎡（占60%），去化周期超24个月，人口外流导致需求萎缩。
结论：若目标区域为郑东新区、金水区等核心地段，市场已筑底企稳，改善需求可择机入场；远郊区域需警惕“降价更难卖”的死循环，建议暂缓置换。
二、政策环境：支持住房消费，降低换房成本
“以旧换新”政策
目标：2025年计划完成10000套（国有平台收购5000套+市场化交易5000套），截至6月30日已签订收购协议2637套，认购及网签733套。
优势：
国企收购旧房，房款直接用于新房首付，解决“卖房难”问题。
免收评估费、中介费，免费上门验房，每套房平均节约2万元。
契税补贴政策延续至2025年底，降低换房成本。
金融支持
公积金贷款：额度提高至130万元，利率降至2.6%，支持“以旧换新”绿色通道。
商业贷款：首套房利率下调至3%，首付比例降至15%，减轻资金压力。
案例：郑州市民王兵通过“以旧换新”将二七区90㎡小三房和金水区40㎡标间出售给国企，累计获130万房款，置换高新区108㎡三房，仅需添44万。
结论：政策支持力度大，换房流程简化，成本降低，是核心区改善需求的利好窗口期。
